ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ВО ФРАНЦИИ В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
В данной статье были собраны по темам основные вопросы, которые возникают на различных этапах заключения, исполнения и расторжения договоров аренды жилых помещений.
1) Вопросы о заключении договора аренды
– Какие виды договора аренды существуют во французском праве?
Что касается аренды жилых помещений, основным видом договора аренды является долгосрочный договор аренды пустого жилого помещения (bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989). Также часто встречается долгосрочный договор аренды мебелированного жилого помещения, частично регулируемый тем же законом 6 июля 1989 г. (bail meublé de logement à usage de résidence principale). Помимо этих двух наиболее распространенных видов аренды встречаются и другие виды, такие, как договор аренды для студентов сроком на 9 месяцев (bail étudiant), договоры аренды для лиц, приехавших в командировку (bail de mobilité), а также краткосрочная аренда (например, на время отпуска).
– Предусматривает ли закон определенную форму для заключения договора аренды жилого помещения?
Никакой обязательной формы для такого договора законом не предусмотрено, то есть, договор аренды может быть заключен и в устной форме. Некоторые недобросовестные арендодатели ошибочно считают, что без письменного договора аренды у арендатора нет никаких прав и его можно выселить, когда угодно. Это не так и доказательством существования устного договора аренды могут быть, например, переписка, наличие переодических денежных переводов и показания свидетелей. Такой «хитростью» арендодатель вредит прежде всего себе, так как в случае возникновения спора будет достаточно проблематично установить условия устного договора аренды.
– В каких случаях и в каком размере арендодатель имеет право требовать внесение залога (caution) ?
Залог не может превышать 1 месяца аренды для пустого жилья (location vide) и 2х месяцев для мебелированного жилья, если договор подписан после 27 марта 2014 года. Арендодатель не имеет права требовать залога при заключении контракта типа bail de mobilité или если жилец заплатил арендную плату наперед за период более 2х месяцев.
– Что такое état des lieux и зачем это нужно?
Etat des lieux – это опись квартиры и всего находящегося в ней имущества, которое составляется в день въезда и выезда жильцов из квартиры. Этот документ могут составить как сами стороны, так и судебный пристав, которого можно пригласить для этой цели. Рекомендуется составлять опись максимально подробно, сколько бы это не заняло времени, а также делать фото. Это поможет избежать проблем и споров при выезде из квартиры.
– Когда арендодатель должен вернуть залог?
Если état des lieux при выезде идентично état des lieux при въезде, арендодатель должен вернуть залог в течение одного месяца с момента передачи ему ключей. Если état des lieux содержит сведения о повреждениях или необходимом ремонте, арендодатель должен вернуть залог в течение 2х месяцев с момента передачи ключей за вычетом стоимости ремонта, которая должна быть подтверждена счетом-фактурой.
– Законно ли требование владельца квартиры о гаранте ?
Да. Учитывая сложность и высокую стоимость судебных процедур по выселению неплательщиков из жилья, такое требование совершенно законно.
– В случае сдачи квартиры через агенство, несет ли риэлтор ответственность на неуплату?
Агенство не несет никакой ответственности за неуплату аренды, а также за ущерб, который могут нанести жильцы вашему имуществу. К ответственности агентство можно привлечь лишь в случае грубых ошибок при составлении договора аренды либо если агенство не проверило финансовые документы жильца при заключении договора аренды.
– Ограничиваеи ли закон размер арендной платы в крупных городах ?
Регулирование арендной платы – это экспериментальная мера, введенная в соответствии с законом “ЭЛАН” (loi “ELAN”) от 23 ноября 2018 и направленная против установления неоправданно высокой платы за аренду жилых помещений в наиболее населенных пунктах Франции. В соответствии с этим законом арендная плата должна быть не выше и не ниже определенного ценового диапазона, который утверждается постановлением префектуры на основе “медианной” базовой арендной платы.
Данный закон действует для так называемых “густонасёленных зон” (“zone tendue”), то есть городских зон где живет более 50 000 человек и где спрос на жилье относительно высок по сравнению с предложением. Список таких коммун можно найти в Приложении к Декрету 2013-392. В данных зонах размеры арендной платы могут быть установлены в соответствии с постановлением префекта, таким постановлением также могут вводиться и штрафы для арендодателей, которые нарушают закон. Важно, что в отличие от ранее действовавшего закона “АЛЮР” (loi “ALUR”) устанавливать размер арендной платы в коммуне необязательно, префектуры вправе самостоятельно решать, регламентировать им размеры арендной платы или нет.
Согласно данному закону в случае, когда размер арендной платы превышает установленные для коммуны ограничения, арендатор имеет право требовать снизить арендую плату либо непосредственно в суде, либо в специальном консилиационном совете департамента (“ commission départementale de conciliation”). При этом срок исковой давности для предъявления такого требования – 3 года с момента подписания договора аренды.
С 1го января 2023 года о нарушении допусимых размеров аренды в Париже можно сообщить напрямую в мэрию в результате чего арендодатель будет вынужден уплатить штраф.
– Предусматривает ли закон минимальную площадь жилья, пригодного для аренды ?
Жилая площадь не долдна быть меньше 9м2, с высоток потолка минимум 2,2 метра. В противном случае жилье считается непригодным для проживания и сдавать его в аренду владелец не имеет права.
2) Вопросы об исполнении договора аренды
– Может ли владелец квартиры приходить проверять состояние квартиры в ваше отсутствие?
Нет, никто не имеет право заходить в квартиру без вашего разрешения, в т.ч. владелец. Вы обящаны предоставить владельцу доступ в квартиру для проведения визитов в случае планируемой продажи или ремонта, тем не менее, прийти в квартиру он имеет право только с вашего согласие в заранее установленное время.
– Кто должен делать ремонт в квартире?
Текущий ремонт (petites réparations) производится за счет жильца. В него входят мелкие работы, например, заделывание трещин и сколов краски или плитки, замена разбитых окон или зеркал, замена розеток и лампочек, прокладок в кране и душе, прочистка канализации, замена дверных ручек, смазывание петель и механизмов и тд. Крупные работы лежат на владельце квартиры, в частности, замена обогревателей, сантехники и кранов в случае их ветхости, ремонт несущих конструкций, замена ставень на окнах, дверей и тд.
– Можно ли требовать снижения арендной платы в случае проведения в квартире ремонта по инициативе арендодателя?
Да. Поскольку по договору хозяин обязан предоставить жильцу «спокойное пользование» квартирой (Jouissance paisible), в случае проведения ремонта, ограничивающего доступ в некоторые части квартиры, арендатор имеет право потребовать от арендодателя компенсацию.
-Что такое жилье, непригодное для жизни (logement insalubre) ?
По закону непригодным для жищни считается жилье, ставящее под угрозу жизнь и здоровье жильцов. Считается непригодным для жизни жилье без окон, с недостаточной изоляцией, без отопления или с недостаточным отоплением, без проточной воды и канализации, с повышенной влажностью что приводит к появлению плесени, построенное с использованием вредных для здоровья веществ (amiante, plomb), с наличием мышей, крыс и прочих вредителей.
Арендатор такого жилья должен поставить в известность мэрию коммунны, которая в свою очередь может принудить хозяина жилья провести необходимый ремонт и во время ремонта найти для арендатора другое жилье. Можно также обпатиться в суд с требованием снижения (в т.ч. до нуля) размера арендной платы до проведения арендодателем необходимых работ.
– Что делать, если жильцы перестали платить арендную плату?
В случае неуплаты стоит с первого месяца просрочки отправить арендатору заказное письмо с требованием уплатить долг. После двух и более месяцев просрочки следует обратиться к судебному приставу и адвокату, которые подготовят официальное уведомление о неуплате и иск в суд. Учитывая сроки судебных процессов во Франции, каждый дополнительный месяц просрочки значительно уменьшает ваши шансы взыскать долг полностью.
– Можно ли выселить из квартиры семью с детьми?
Наличие детей никак в принципе не влияет на права арендатора выселить жильцов, если они не платят за квартиру, при условии соблюдения судебной процедуры выселения. Тем не менее, наличие детей, которые посещяют определенные школы, повышает шансы жильцов получить отсрочку в исполнении судебного решения о выселении, например, до летних каникул.
2) Вопросы о расторжении договора аренды
– В каких случаях и как арендатор может расторгнуть договор аренды?
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в любой момент, предупредив об этом владельца в установленный законом срок: 3 месяца для пустого жилья и 1 месяц для мебелированного. В случае, если жилье находится в густонаселенной зоне, срок в 3 месяца снижается до одного. Предупредить арендодателя о расторжении договора аренды нужно обязательно заказным письмом.
– В каких случаях и как арендодатель может расторгнуть договор аренды?
Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в трех установленных законом случаях: если он собирается занимать жилье сам, если он собирается заселить туда членов своей семьи либо если он собирается выставлять квартиру на продажу.
Арендодатель должен в установленный законом срок предупредить жильца о расторжении договора аренды (за 6 месяцев для пустого жилья и за 3 месяца для мебелированного жилья ) (пример : если договор заключен 1 января 2020 г на 3 года, владелец должен отправить жильцам письмо о расторжени не позднее 1 июня 2023 года).
Некоторые категории жильцов, например, пожилых людей с низким доходом и инвалидов, нельзя выселить, не предложив им альтернативное жилье, при условии, что они продолжают платить аренду.
– Что протсходит в случае смерти арендодателя?
Договор аренды не прекращается при смерти арендодателя, а переходит наследникам вместе с недвижимостью.
Юлия Ямова,
Адвокат французской коллегии адвокатов
