Проживать во Франции и сдавать внаём квартиру в России : актуальное законодательство.
Если вы проживаете во Франции, но являетесь собственником жилого помещения в России,
российское законодательство предлагает несколько вариантов легального оформления получения
доходов:
– заключение договора найма жилого помещения (аренды) в качестве физического лица без
регистрации индивидуального предпринимателя (ИП) или образования юридического лица. Налог
в данной ситуации составит 13 % от дохода. Однако в тот момент, когда вы становитесь
резидентом Франции и теряете налоговое резидентство России, сумма налога составит уже 30 %
от дохода;
– заключение договора найма жилого помещения (аренды) в качестве ИП. В этом случае сумма
налога, в том числе для нерезидентов, составляет 6 % от дохода. Однако ведение ИП требует
уплаты страховых и пенсионных отчислений;
– наконец, с 2022 года российский законодатель предоставляет возможность оформления статуса
самозанятого согласно Федеральному закону "О проведении эксперимента по установлению
специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" от 27.11.2018 N 422-ФЗ
всем гражданам России, Белоруссии, Казахстана, Киргизии и Армении. В том числе закон
распространяется на россиян, имеющих иностранное налоговое резидентство. Закон о
самозанятых был принят для легализации предпринимательской деятельности физических лиц с
небольшими доходами и за истекшие 3 года эксперимента помог вывести из теневого сектора
большое количество арендодателей. Таким образом, проживая по Франции, вы имеете
возможность оформить статус самозанятого и сдавать внаём жилое имущество в любом субъекте
РФ, уплачивая всего 4 % налога от дохода. Если вы сдаёте квартиру юридическому лицу или ИП, в
этом случае налог составит 6 % от дохода. Налог уплачивается ежемесячно в онлайн-приложении
«Мой налог». Приложение также позволяет оформить справки для французской налоговой в
целях подачи ежегодной декларации. Ограничением для указанного налогового режима является
сумма годового дохода – 2.4 миллиона рублей, то есть доход от арендной платы не должен
составлять более 200 000 рублей в месяц.
Относительно самого договора найма жилого помещения (аренды) условия не изменились. По-
прежнему, договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации
в Росреестре. В этом случае действие договора необходимо прекратить через 11 месяцев после
заключения и подписать акт сдачи-приёмки. Закон не запрещает заключить новый договор на
такой же срок. Если же вы заключаете договор на срок от 12 месяцев, его необходимо будет
зарегистрировать в Росреестре.
Доход, полученный от аренды жилого помещения в России, необходимо декларировать во
Франции. Однако согласно Конвенции между Правительством РФ и Правительством Французской
Республики от 26.11.1996 "Об избежании двойного налогообложения и предотвращении
уклонения от налогов и нарушения налогового законодательства в отношении налогов на доходы
и имущество" Вам не придётся вновь уплачивать налоги, уплаченные в России (в том числе, налог
на недвижимое имущество). Положения указанной Конвенции подразумевают доначисление
налога в предусмотренных случаях.
27 января 2022
Екатерина Владыкина
Юрист в сфере международного частного права
Докторант Европейской школы права
Université Toulouse 1 Capitole
